权威发布丨花都农村如何建房才符合条件？这些知识必须懂~

花都村民想在村里建房

但分不清城中村、城边村、远郊村，

 村民可以申请单家独户建房吗？

 建房需要什么条件？

 怎么知道自己是否符合条件？

不用再一头雾水啦！

今天，

小编为您一一答疑

1

村民建房有哪些形式？

两大形式：1、非公寓式（单家独户式、联排式）；2、公寓式 。

2

是不是所有村都可以申请单家独户建房？

花都区按照不同的村庄类型

实施农村建房管理：

 城中村：可以申请有证农房拆旧建新（包括危房重建，经镇街审核后报区规划和自然资源局核发《建设工程规划许可证》）。

 远郊村、城边村：可以申请拆旧建新、新建住宅（向所在地镇(街)申请核发《乡村建设规划许可证》）。

搬迁村：有证农房取得房屋存在危险隐患鉴定报告的，可以申请危房重建（经镇街审核后报区规划和自然资源局核发《建设工程规划许可证》）。

3

如何确定所在的村的村庄类型？

各村的村庄类型详见下方：

（向上滑动查看内容）

花都区各村村庄类型
序号	镇街	村名	村庄类型
1	赤坭镇	白坭村	远郊村
2	赤坭镇	白石村	远郊村
3	赤坭镇	缠岗村	远郊村
4	赤坭镇	赤坭村	城中村
5	赤坭镇	东升村	远郊村
6	赤坭镇	丰群村	远郊村
7	赤坭镇	国泰村	远郊村
8	赤坭镇	荷塘村	远郊村
9	赤坭镇	荷溪村	远郊村
10	赤坭镇	横沙村	远郊村
11	赤坭镇	皇母村	城边村
12	赤坭镇	黄沙塘村	城边村
13	赤坭镇	集益村	城边村
14	赤坭镇	剑岭村	城边村
15	赤坭镇	锦山村	城边村
16	赤坭镇	蓝田村	远郊村
17	赤坭镇	鲤塘村	远郊村
18	赤坭镇	连珠村	远郊村
19	赤坭镇	莲塘村	远郊村
20	赤坭镇	门口坑村	远郊村
21	赤坭镇	瑞岭村	远郊村
22	赤坭镇	珊瑚村	远郊村
23	赤坭镇	石坑村	远郊村
24	赤坭镇	田心村	远郊村
25	赤坭镇	乌石村	远郊村
26	赤坭镇	西边村	远郊村
27	赤坭镇	下连珠村	远郊村
28	赤坭镇	心和村	远郊村
29	赤坭镇	竹洞村	远郊村
30	赤坭镇	杨屋村	城中村
31	花城街	大华村	城中村
32	花城街	东边村	城中村
33	花城街	罗仙村	城中村
34	花城街	三东村	城中村
35	花城街	石岗村	城中村
36	花城街	杨二村	城中村
37	花城街	杨一村	城中村
38	花城街	长岗村	城中村
39	花城街	公益村	城中村
40	花东镇	保良村	城中村
41	花东镇	北兴村	城中村
42	花东镇	大东村	远郊村
43	花东镇	大龙村	城边村
44	花东镇	大塘村	城中村
45	花东镇	凤岗村	搬迁村
46	花东镇	凤凰村	城中村
47	花东镇	港头村	城边村
48	花东镇	高溪村	城边村
49	花东镇	河联村	城中村
50	花东镇	鸿鹤村	城边村
51	花东镇	吉星村	城边村
52	花东镇	京塘村	远郊村
53	花东镇	九湖村	搬迁村
54	花东镇	九一村	搬迁村
55	花东镇	九子村	远郊村
56	花东镇	李溪村	搬迁村
57	花东镇	利农村	远郊村
58	花东镇	联安村	远郊村
59	花东镇	南溪村	搬迁村
60	花东镇	农光村	远郊村
61	花东镇	七星村	城边村
62	花东镇	七庄村	搬迁村
63	花东镇	三凤村	搬迁村
64	花东镇	山下村	搬迁村
65	花东镇	莘田村	城边村
66	花东镇	莘田二村	远郊村
67	花东镇	狮前村	远郊村
68	花东镇	石角村	城边村
69	花东镇	水口营村	城边村
70	花东镇	四联村	城中村
71	花东镇	塘星村	远郊村
72	花东镇	天和村	搬迁村
73	花东镇	望顶村	城边村
74	花东镇	象山村	搬迁村
75	花东镇	秀塘村	城中村
76	花东镇	阳升村	远郊村
77	花东镇	杨二村	远郊村
78	花东镇	杨三村	远郊村
79	花东镇	杨一村	远郊村
80	花东镇	永光村	城边村
81	花东镇	元岗村	远郊村
82	花东镇	镇东村	城边村
83	花东镇	珠湖村	远郊村
84	花东镇	竹湖村	城边村
85	花山镇	布岗村	远郊村
86	花山镇	城西村	远郊村
87	花山镇	东方村	城边村
88	花山镇	东湖村	搬迁村
89	花山镇	东华村	城中村
90	花山镇	福源村	远郊村
91	花山镇	和郁村	城边村
92	花山镇	红群村	远郊村
93	花山镇	花城村	远郊村
94	花山镇	两龙村	城中村
95	花山镇	龙口村	城中村
96	花山镇	洛场村	城中村
97	花山镇	南村村	城中村
98	花山镇	平东村	搬迁村
99	花山镇	平山村	城中村
100	花山镇	平西村	城中村
101	花山镇	儒林村	远郊村
102	花山镇	狮民村	远郊村
103	花山镇	铁山村	城边村
104	花山镇	五星村	城边村
105	花山镇	小布村	城中村
106	花山镇	新和村	城中村
107	花山镇	永乐村	远郊村
108	花山镇	永明村	城中村
109	花山镇	源和村	远郊村
110	花山镇	紫西村	城边村
111	狮岭镇	合成村	城中村
112	狮岭镇	集贤村	远郊村
113	狮岭镇	军田村	城中村
114	狮岭镇	联合村	城中村
115	狮岭镇	联星村	远郊村
116	狮岭镇	马岭村	远郊村
117	狮岭镇	旗新村	城边村
118	狮岭镇	前进村	城中村
119	狮岭镇	瑞边村	城边村
120	狮岭镇	西头村	远郊村
121	狮岭镇	新民村	城中村
122	狮岭镇	新扬村	城中村
123	狮岭镇	新庄村	城中村
124	狮岭镇	义山村	城边村
125	狮岭镇	益群村	城中村
126	狮岭镇	振兴村	城中村
127	狮岭镇	中心村	远郊村
128	炭步镇	布溪村	城边村
129	炭步镇	步云村	城中村
130	炭步镇	藏书院村	远郊村
131	炭步镇	茶塘村	城中村
132	炭步镇	大坳村	远郊村
133	炭步镇	大涡村	城边村
134	炭步镇	东风村	城中村
135	炭步镇	横岗村	远郊村
136	炭步镇	红峰村	城边村
137	炭步镇	华岭村	远郊村
138	炭步镇	环山村	城边村
139	炭步镇	朗头村	城边村
140	炭步镇	骆村村	远郊村
141	炭步镇	民主村	城中村
142	炭步镇	平岭头村	远郊村
143	炭步镇	三联村	远郊村
144	炭步镇	社岗村	远郊村
145	炭步镇	石湖村	城中村
146	炭步镇	石湖山村	城边村
147	炭步镇	石南村	城中村
148	炭步镇	水口村	城边村
149	炭步镇	唐美村	远郊村
150	炭步镇	鸭一村	城中村
151	炭步镇	文二村	远郊村
152	炭步镇	文一村	远郊村
153	炭步镇	新太村	城边村
154	炭步镇	鸭湖村	城中村
155	梯面镇	横坑村	远郊村
156	梯面镇	红山村	远郊村
157	梯面镇	联丰村	远郊村
158	梯面镇	联民村	远郊村
159	梯面镇	民安村	远郊村
160	梯面镇	埔岭村	城边村
161	梯面镇	五联村	远郊村
162	梯面镇	西坑村	远郊村
163	新华街	大陵村	城中村
164	新华街	莲塘村	城中村
165	新华街	三华村	城中村
166	新华街	田美村	城中村
167	新华街	新华村	城中村
168	新华街	新街村	城中村
169	新华街	五华村	城中村
170	新华街	横潭村	城中村
171	新雅街	岑境村	城中村
172	新雅街	东莞村	城中村
173	新雅街	东镜村	城中村
174	新雅街	广塘村	城中村
175	新雅街	旧村村	城中村
176	新雅街	邝家庄村	城中村
177	新雅街	清布村	城中村
178	新雅街	三向村	城中村
179	新雅街	石塘村	城中村
180	新雅街	团结村	搬迁村
181	新雅街	新村村	城中村
182	秀全街	大布村	城中村
183	秀全街	官溪村	城中村
184	秀全街	九潭村	城中村
185	秀全街	乐同村	城中村
186	秀全街	马溪村	城中村
187	秀全街	岐山村	城中村
188	秀全街	朱村村	城中村

4

申请单家独户建房有哪些条件？

五大要求

1、本村户口；2、符合“一户一宅”；3、符合规划；4、已有用地手续（有宅基地证的适用于拆旧建新，无宅基地证的须已办理新增建设用地报批手续）；5、符合建房标准。

（一）如何理解“本村户口”？　

原籍曾属于本村的不算，必须现籍为本村户口。

Q:

延伸1：原籍本村且有宅基地证但户口已迁出城镇的能否建房？

A:答：不可以，属于本村集体成员是最基本条件。

Q:

延伸2：已回迁本村居住的村民能否申请建房？

A:

答：取得本村户口后申请原有宅基地建房的依既有流程申请，无宅基地的结合村规民约处理。

Q:

延伸3：女儿是否具备申请资格？

A:

答：法律法规无限制，结合村规民约处理。

（二）如何判定是否符合“一户一宅”？　

广州市规定：符合下列情形之一的，应当认定为“一户”：1、夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；2、有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；3、 是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；4、 离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。花都区解释：“户”是以申请人及其家庭成员进行认定，“一户”的判定除依据现有法律法规外，针对历史遗留问题的多样性和复杂性，本着公平公正、既不多占也不遗漏的原则把握，家庭成员主要是指申请人的父母、配偶和子女，涉及户内调剂的可适当延伸至祖父及孙子一辈考虑，涉及共名宅基地的延伸至共名人员相应家庭成员。特殊情况的本着上述原则研究解决。“宅”是以村民在村内实际占有的住宅用地进行认定，包括合法登记在案的宅基地及地籍调查登记的未经审批的农房。 
判定标准：只要家庭成员范围内建房资格数大于等于实际拥有房屋数量，可视为符合“一户一宅”政策。  
注意事项：申请时本人要填写“一户一宅承诺书”，经村公示无异议，提供家庭成员户口簿及身份证明经镇政府（街道办）审核（区规划和自然资源局复核）后才成立。 

Q:

延伸：家庭成员内现有宅数>户数怎么办？

A:家庭成员范围内现有登记的住宅数>户数时，并不是一刀切不能建房，审批部门是以实际符合居住条件的房屋数进行认定的，一些登记在案的建筑物实际不满足居住条件，例如十几二十几平方米用于堆放杂物的工具房等，此类面积较少，虽然名义上也算单独的“一宅”，但此类情况在未有明确处理政策的情况下，可采取冻结或退回集体的措施。
对于此类用地已取得权属登记的情况，须由申请人承诺在家庭成员达到新的分户条件前进行冻结，不再申报新的建设；对于此类用地未取得权属登记的情况，须由申请人承诺将该宅基地退回给村集体，这样就可以对其中一处有证部分允许拆旧建新。属于历史违建申请续建的，花都区正在制定统一的分类处置办法。 

案例一

村民张三父母已去世，有两个儿子和一个女儿，两个儿子已成婚，女儿已达到法定婚龄，全部家庭成员户口均在村内。张三名下有四处有证宅基地，面积分别为96平方米、78平方米、35平方米和21平方米，儿女及妻子名下无宅基地登记，张三可否申请将96平方米的房屋拆除重建？
案例分析：1、“户的认定”：张三夫妇应与其中一个儿子或女儿为“一户”，其余两个已达婚龄可独立为“一户”，即张三家庭内有“三户”，有3个建房资格。
       2、“宅的认定”：张三家庭内只有张三名下登记有4处宅基地，其他人名下无宅基地登记，即有 4处住宅。
       3、张三家庭内有4处住宅，均有宅基地证。另其家庭有3个建房资格，即“宅数>户数”。在此情况下，张三可先出具承诺书，承诺在家庭成员达到新的分户条件前暂时冻结1处住宅，可选择冻结35平方米或21平方米的住宅，或选取其一交还给集体，不对上述冻结或退出的1处宅基地再申报新的建设，这样就可以对96平方米的住宅申请报建。     注意：如张三女儿已外嫁并迁出本村户口，则户内相应减少一个建房资格。

案例二

村民李四父母已去世，有一个儿子，儿子已成婚且为本村户口。李四名下登记有三处宅基地，其中两处有宅基地证，分别为80平方米和112平方米；另外一处为无证的30平方米住宅。儿子及妻子名下无宅基地登记。李四可否申请将80平方米的宅基地拆除重建？
案例分析：1、“户的认定”：李四夫妇只有一个儿子，根据上述规定，独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户，即张三家庭内可以有“两户”，有2个建房资格。
2、“宅的认定”：李四家庭内只有李四名下登记有3处宅基地，其他人名下无宅基地，即有3处宅基地。
3、李四家庭内有3处住宅，包括2处有宅地基证的和1处无宅基地证的，另其家庭有2个建房资格，即“宅数>户数”。在此情况下，由于30平方米的住宅无宅基地证，李四须先将该处宅基地退回集体，这样就可以对80平方米的住宅申请报建。

（三）如何判定是否符合规划？　

1、符合对应区域的现行城市总体规划、村庄规划（或控制性详细规划）、土地利用总体规划。

2、有证但位置不符合村庄规划或土地利用总体规划，原则上可采取挂账管理，即先行报建，由区规划和自然资源局纳入台账在后期规划中予以完善。特殊情况不具备完善条件的例外，例如位于规划道路上。（只适用于城边村和远郊村） 

3、村民可以向各镇（街）农村建房主管部门查询。

（四）如何判定已有用地手续？　

1、已有宅基地证；
2、虽无宅基地证，但原有房屋所在用地在1999年1月1日之前土地利用现状变更调查地类为建设用地。

Q:

延伸：无宅基地证又属于历史使用已久的能否拆旧建新？

A:1、属于1982年前已建设且未经拆迁、改建、翻建的，可先补办历史确权登记手续，取得宅基地证后申请拆旧建新。

2、不具备补办登记手续的，在符合相关规划、一户一宅和建房标准的前提下，属1999年1月1日之前土地利用现状变更调查地类为建设用地的，可以不再办理用地前置手续，直接申请办理《乡村建设规划许可证》；属2009年12月31日之前土地利用现状变更调查地类为建设用地，可先行申请办理《乡村建设规划许可证》，待办理不动产登记前需完善用地报批手续，同时在核发《乡村建设规划许可证》上附注此项要求。（该类型不适用于《建设工程规划许可证》）

3、村民可以向各镇规划办查询土地利用现状变更调查地类情况，各镇规划和自然资源管理所提供协助。

4、不符合上述条件无法申请拆旧建新的可以修缮，修缮免于办理规划许可手续。

（五）如何判定符合建房标准？　

1、占地面积：属于新批准的用地不超过80平方米；属于拆旧建新的不超过原证载面积（例如96平方米的证载面积，占地可以达96平方米）。

2、总建筑面积：不超过280平方米；建筑层数不超3层且不超过11米，屋顶设梯间和功能用房的不超14米。

3、退缩间距：新规划住宅，主要朝向间距不少于6米，次要朝向不少于2米（联排除外，且次要朝向外墙应为防火墙）。现状村民住宅改建、扩建：临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0.6米（以用地边界为基准，联排除外）。

最小间距范围内不得设置阳台、飘窗、雨棚、花槽、台阶等。

注意：属于新批准的用地，建房时二层、三层飘出部分不能超出基底80平方米的投影部分；属于拆旧建新的不得超出原证载面积的投影部分。

Q:

延伸：旧房屋按照此退缩后是否变小？

A:不一定，花都区对现状村民住宅改建、扩建退界明确三点：

一是原则上巷道不作为道路认定，宜以村庄规划中划定的道路作为认定依据；

二是用地边界以巷道中心线为基准核算；

三是应要结合现场条件尽可能创造更适宜居住的通风、采光效果，不得低于《农村防火规范（GB50039-2010）》的要求。

案例

张三的房子证载面积为80平方米，占地为8米*10米，东西向与相邻房屋间距为2米，南北向与相邻房屋间距为1.2米，现申请拆除重建，房屋基底面积可以建多大？（如图示）

案例分析：

1、退缩间距问题：根据村民住宅改建的退缩间距的要求，临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0.6米（以用地边界为基准，联排除外）。现张三的房屋不在临路方向，即应以巷道中心线为基准核算，各方向退缩建筑间距不少于0.6米，即张三的房屋符合退缩要求，可按原基底面积建设。

2、建筑基底面积问题：张三房屋的证载面积为80平方米，如重建后建筑占地保持80平方米，二层以上不能飘出，但可适当设置雨蓬。如重建后建筑占地面积少于证载面积，二层以上东西向可以适当飘出，但飘出面积最多不得超出基底80平方米的投影部分，飘出部分也纳入建筑面积计算。

3、建筑消防问题：根据《农村防火规范（GB50039-2010）》的要求，砖墙达到一二级耐火等级的，开窗面积小于或等于该外墙面积的10%且不正对相邻外墙上开设时，建筑之间的防火间距不小于2米即可，否则要做防火墙（见附图）。张三的房屋东西向为2米，即不能正对相邻外墙开设门窗；南北向小于2米，即需做防火墙，不能开门窗。

好了，

今天小编就先介绍到这里，

下期再见哦！

广州花都发布编辑部

来源 | 花宣

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